买房人事先将户口迁入房屋所在村也未必自动成为该村集体经济组织成员，房屋买卖合同可能依然无效
买房人事先将户口迁入房屋所在村也未必自动成为该村集体经济组织成员，房屋买卖合同可能依然无效
----王某等与刘某确认合同无效纠纷案（终审）法律解析
【关键词】
农村房屋买卖 集体土地使用权 集体经济组织成员 确认合同无效
【要点提示】
“房地一体处分原则”，即俗称的“房随地走”“地随房走”。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，买卖的标的物不仅是房屋，还包括集体土地使用权。集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。签订农村房屋买卖合同时，买方是否是该村村民、买方户籍在不在该房屋所在村、买方是否是该村的集体经济组织成员，是法院裁判该类合同效力有否的关键。买房人事先将户口迁入房屋所在村也未必自动就是该村集体经济组织成员，房屋买卖合同可能依然无效。
【当事人信息】
原告：高某（被上诉人、再审被申请人）
被告：张某、侯某（上诉人、再审申请人）
【案情简介】
高某于1989年9月25日经申请取得位于北京市房山区某村的宅基地使用权，1993年取得了集体土地建设使用证并先后在该宅基地建房屋10间。
2000年10月18日，高某与张某签订房屋买卖协议，张某以10万元的价款购买高某的宅院。协议签订后，张某交付购房款，高某交付房屋及宅院。2006年4月5日，张某将涉案院落及房屋以10万元的价格卖给侯某，当天侯某交付购房款，张某交付宅院，随后，侯某及家人在争议宅院居住至今。
2010年高某诉至法院，要求确认其与张某于2000年10月18日签订的房屋买卖协议书无效，北京市房山区人民法院判决高某与张某2000年10月18日的房屋买卖协议无效。
涉案房屋所在村的村委会出具证明称1982年前户口迁入该村的属于该村集体经济组织成员，侯某及家人的户口均系1982年后迁入该村，故侯某及家人不属于该村集体经济组织成员，亦不享受该村集体经济组织成员过年过节的分红、福利等待遇。
高某诉请：张某与侯某签订的房屋买卖协议无效。
【法院判决】
【一审】
张某与侯某签订的房屋买卖合同无效。
【二审】
驳回上诉，维持原判。
【申请再审】
驳回再审申请。
【案件解析】
集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。将户口迁入房屋所在村也未必成为该村集体经济组织成员。
被告张某辩称：
当时买房时是高某自愿卖的，也是经过当地村委会决定的，有村委会及村长的证明，当地村委会属于一级政府。
被告侯某辩称：
侯某的户籍于2003年7月7日已迁到涉案房屋所在村，其本人及妻子、子女户籍均登记在争议院落，称其属于该村村民，且为农民户口，有权利购买涉案房屋。侯某购买涉案房屋是经过当地村委会同意的，此后侯某一直居住在涉案房屋，且侯某在该村没有其他宅院。高某于2000年将户口迁出涉案房屋所在村，其户口性质是城镇居民户口，已不是当地村民，不再享有村里的土地使用权。侯某购买涉案宅院，与土地法不冲突。高某已在城里购买住宅，高某诉讼目的不是为了居住，是为了拆迁利益。
法院认为：
违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。高某与张某于2000年10月18日签订的房屋买卖协议已经法院生效判决确认无效。2006年4月5日，张某将涉案宅院卖给侯某时，侯某及家人均不属于房屋所在村集体经济组织成员，且侯某及家人至今仍不属于该村集体经济组织成员，未经县级人民政府土地行政主管部门办理变更登记，亦无权享有村宅基地使用权。故张某与侯某签订的房屋买卖合同亦应属无效。故高某要求确认张某与侯某签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法有据、理由正当，予以支持。
律师评析：
我国现行法律坚持的“房地一体处分原则”，即俗称的“房随地走”“地随房走”。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。具体到该案而言，标的房屋的所有权以及宅基地的使用权是一个整体，因此买卖农村房屋时，买卖的标的物不仅是房屋，还包括集体土地的使用权。而国家现行法律对集体土地使用权有强制性规定，农村宅基地、房屋禁止买卖，即农村集体土地使用权只有农村集体经济组织成员才能享有，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。
强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，违反效力性强制性规定必然导致交易行为及缔约的合同无效。就本案而言，签订涉案房屋买卖合同时买方侯某不属于涉案房屋所在村集体经济组织成员的农村房屋买卖行为，违反的就是影响合同效力的效力性强制性规定，基于此，本案中法院判决涉案房屋买卖合同无效是正确的。
本案的争议点主要在于侯某是不是涉案房屋所在村集体经济组织成员这一问题上，通过本案中涉案房屋所在村的村委会出具的证明可以看出，并不是只要把户籍迁入了农村，就能成为该村集体经济组织成员。因此签订农村房屋买卖合同时，买方是否是该村村民、买方户籍在不在该房屋所在村、买方是否是该村的集体经济组织成员，是法院裁判该类合同效力有否的关键。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》(自2021年1月1日起废止)
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（附随义务）
《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施，现行有效）
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。（附随义务）
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《中华人民共和国合同法》（自2021年1月1日起废止）
第五十二条第（五）项 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施，现行有效）
第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日修正，现行有效）
第一百七十条第一款第一项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
第二百条第二项、第六项 当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：
（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；
（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；
第二百零四条第一款 人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2021年1月1日修正，现行有效）
第三百九十五条第二款 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。
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